|
| |
 |
11.02.2003
Юрий Шпелев,
юрист
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Этот вид договора составляет основную часть заключаемых в гражданском обороте сделок.
|
Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Этот вид договора составляет основную часть заключаемых в гражданском обороте сделок.
Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений. Его регулированию служит Конвенция ООН 1980 г. «О договорах международной купли-продажи товаров». В настоящее время большую часть всех заключенных договоров купли-продажи составляют международные договоры купли-продажи.
С течением времени расширяется круг видов купли-продажи. В качестве разновидности купли-продажи рассматриваются поставка, энергосбережение, контракция, продажа недвижимости, продажа предприятия.
В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в обязанность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Это договор консенсуальный, возмездный, двусторонний, основанный на товарно-денежных отношениях, и самый распространенный из всех видов гражданско-правовых договоров как во внутреннем, так и во внешнеторговом обороте.
Форма договора купли-продажи может быть различной в зависимости от вида договора.
Стороны договора именуются традиционно «продавец» и «покупатель». Раньше в качестве продавцов большей частью выступали юридические лица, а физическим лицам отводилась в этом качестве меньшая роль – они могли официально выступать продавцами только на колхозных рынках, при продаже жилых домов, мебели и т.п.
Физические лица не могли покупать основные средства производства (здания, сооружения, транспортные средства (кроме легкового), но сейчас это ограничение снято. В настоящее время граждане могут быть продавцами любого имущества, не запрещенного к продаже, особенно физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Обязательным требованием к гражданам является их дееспособность. Покупателями же могут быть любые лица, как юридические, так и физические. Государство может выступать в любом из указанных качеств.
Общие правила, характеризующие договор купли-продажи и определяющие права и обязанности сторон, содержатся в статьях 454–491 ГК РФ. Отдельные виды купли-продажи регулируются нормами ГК РФ статьями 492–566, а также ведомственными или правительственными нормативными актами.
Предмет договора купли-продажи
Предмет – это имущество, которое продавец обязуется передать покупателю. Предмет обозначают понятием «товар». В настоящее время им может быть любое имущество, в том числе движимое и недвижимое, разрешенное к продаже. В том числе договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся у продавца в момент заключения договора, а также товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (ст.455 ГК РФ.)
Некоторые виды товаров могут быть предметом купли-продажи только на основании специального разрешения (лицензии, рецепта), например, оружие, наркотические препараты и т.п. Предмет всегда является существенным условием данного вида договора, т.е. при отсутствии условий о предмете данный договор недействителен. Предмет уточняется указанием его количества, качества, ассортимента и т.д.
Качество товара – это совокупность его свойств, закрепленных стандартами, техническими условиями, образцами, эталонами, другими нормативными актами, а также договором (ст.469 ГК РФ). Качество продаваемого товара должно соответствовать условиям договора. В договоре качество товара определяется путем указания нормативных документов по стандартизации либо показателей качества (количественных характеристик товара, надежности, безопасности, энергопотребления, эстетических, экологических и др.) товара.
Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Если требования к качеству определены договором, надлежащим считается качество, соответствующее последнему.
При отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать покупателю товар обычного качества, соответствующего его конкретному назначению, указанному в договоре, или известному продавцу. Товар, качество которого определено в соответствии с законодательством обязательными для изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией, должен соответствовать не менее высоким требованиям (ст.469 ГК РФ).
Передача вещи ненадлежащего качества существенно ущемляет интересы покупателя, поэтому ему предоставляются различные средства защиты, которые изложены в Законе «О защите прав потребителей» и ст.475 ГК РФ.
Покупатель, которому продана вещь ненадлежащего качества, если ее недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца:
– замены такой вещи вещью надлежащего качества;
– безвозмездного устранения недостатков вещи;
– соразмерного уменьшения покупной цены;
– расторжения договора с возмещением убытков;
– возмещение расходов покупателя на устранение недостатков вещи.
В случае когда продавец товара ненадлежащего качества не является его изготовителем, требования о замене и безвозмездном устранении недостатков вещи могут быть предъявлены либо к продавцу, либо к ее изготовителю, а о безвозмездном устранении недостатков – также к организациям, создаваемым изготовителем для производства ремонта и обслуживания его товаров или производящим ремонт и обслуживание на основании договоров с изготовителями.
В договоре купли-продажи существуют сроки, в течение которых можно предъявить претензии к качеству продукции (товара). В этом смысле различают общие сроки продолжительностью 6 месяцев, гарантийные сроки и сроки годности. Гарантийные сроки, как правило, превышают общие сроки и могут быть от 6 месяцев до 3-х лет. Они устанавливаются нормативно-технической документацией или договором и исчисляются со дня продажи товара.
Значение гарантийных сроков:
– они удлиняют по времени возможность предъявлений;
– дают дополнительные возможности защиты интересов покупателя по сравнению с другими сроками. Покупателю не надо доказывать причину дефекта. Наличие дефектов в пределах гарантийного срока дает право требовать замены некачественной вещи или возмещения ее стоимости, если только продавец не докажет, что покупатель виновен в образовании дефекта или дефект возник вследствие непреодолимой силы или действия третьих лиц. Бремя доказывания лежит на продавце.
В отношении товаров, для которых установлены сроки годности, права, предусмотренные настоящей статьей, могут быть осуществлены в течение срока годности товара (ст.472 КГ РФ).
Товары, на которые установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы они были использованы до истечения срока годности. При обнаружении недостатков купленной вещи после истечения указанных сроков не исключается возможность предъявления претензии, но покупатель при этом обязан доказать вину продавца или изготовителя.
Покупатель вправе обменять приобретенный им доброкачественный товар, если он по каким-либо причинам не удовлетворяет его потребностям или не обладает необходимыми свойствами. Сроки такого обмена составляют 14 дней (Закон «О защите прав потребителя»). Обязательным условием обмена товара является сохранение его товарного вида, потребительских свойств, пломб и ярлыков, товарного или кассового чека или других документов.
Для правильного разграничения прав и обязанностей продавца и покупателя большое значение имеет момент перехода права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), т.к. с этим связано отнесение расходов, связанных с бременем собственника и риском случайной гибели или порчи имущества (ст.491 ГК РФ).
Цена договора купли-продажи
Цена договора купли-продажи – это определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу, и также является существенным условием договора, обязанностью покупателя является уплата продавцу покупной цены. В случаях, когда условия договора и законодательство не позволяют определить цену проданного имущества, считается, что оно продано по цене, которая в момент заключения договора обычно взималась за аналогичное имущество, продававшееся при сравнимых обстоятельствах (п.3 ст.424, ст.485 ГК РФ).
Раньше практически все цены устанавливались государством. И лишь в случае продажи гражданам своего имущества устанавливались договорные цены. В настоящее время действуют три группы цен (п.1 ст.424 ГК РФ).
Свободные или договорные цены – это цены, складывающиеся на рынке свободно, только под влиянием конъюнктуры, независимо от влияния государства. Прежде договорные цены не могли быть выше государственных розничных цен, сейчас этот принцип отсутствует.
Регулируемые цены – это цены, складывающиеся также под влиянием конъюнктуры, но испытывающие при своем формировании определенное воздействие государственных органов – прямое ограничение роста или снижения либо регламентация рентабельности и т.п.
Фиксированные цены – это цены, прямо установленные государством. В современных условиях этот вид цен применяется крайне редко и все более вытесняется из жизни.
Сроки в договоре купли-продажи
Срок имеет значение для данного договора в тех случаях, когда он установлен соглашением сторон или законом, а также когда срок (момент) передачи вещи играет важную роль при переходе риска случайной гибели или порчи вещи.
Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи
Продавец обязан передать товар, его принадлежности и документы на него, т.е. передать на него право собственности или иное вещное право. Причем вещь должна быть надлежащего качества (ст.469 ГК РФ).
Обычное право собственности (право хозяйственного ведения или оперативного управления) возникает у покупателя одновременно с передачей ему вещи, но эти моменты могут не совпадать. Например, передача жилого дома или автомашины еще не порождает у покупателя права собственности. У продавца же может возникнуть обязанность сохранять имущество, не допуская его ухудшения, когда право собственности или иное вещное право переходит к покупателю ранее передачи имущества.
Продавец сам должен обладать правом собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на продаваемый товар, так как нельзя передать право, которого не имеешь.
В соответствии со ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Продажа товара, обремененного правами третьих лиц, возможна при условии уведомления покупателя о них и его согласия принять такой товар. Под правами третьих лиц следует понимать вещные и (или) обязательные права.
К вещным правам, например, относятся права собственника товара, являющегося объектом общей собственности, а к обязательным – права залогодержателя, арендатора и т.д. Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся стороной договора купли-продажи (п.3 ст.308 ГК РФ).
Предприниматель обязан принять имущество и уплатить за него цену, определенную условиями договора. Если из условий договора, законодательства и обычаев делового оборота не вытекает обязанности уплатить цену в определенный срок, покупатель обязан уплатить ее без промедления после передачи ему товара или товарораспорядительных документов на это имущество (статьи 484, 485 ГК РФ).
Если продавец в нарушение договора не передает покупателю проданную вещь или передает вещь, не соответствующую условиям договора, покупатель вправе требовать передачи ему проданной вещи и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и требовать возмещения причиненных убытков (статьи 456, 457, 460, 463, 466, 469, 475, 477, 480 ГК РФ).
Аналогичным образом, если покупатель в нарушение договора откажется принять купленную вещь или оплатить ее, продавец вправе требовать принятия товара покупателем и уплаты цены, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Договором может быть предусмотрена и предварительная оплата, и оплата в рассрочку.
Виды договора купли-продажи
Розничная купля-продажа (статьи 492–505 ГК РФ).
Поставка, которая в свою очередь подразделяется на поставку сельскохозяйственной продукции (контракция), энергосбережение, поставку для государственных нужд (статьи 506–548 КГ РФ).
Продажа недвижимости (статьи 549–558ГК РФ).
Продажа предприятия (статьи 559–566 ГК РФ).
Остановимся подробнее на одном из видов договора купли-продажи – продаже недвижимости.
Продажа недвижимости
Договор продажи недвижимости является видом договора купли-продажи.
Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ). Кроме того, круг объектов расширен в связи с возможностью приобретения в частную собственность земельных участков.
Согласно п.1 ст.132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных статьями 554, 555 ГК РФ. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
В соответствии с Указом Президента, имеющим силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25.12.95 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.
Подобную регистрацию не стоит отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п.1 ст.433 ГК РФ, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.
Регистрацию перехода права собственности по договору продажи недвижимости необходимо отличать также от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимого имущества (морских и авиационных судов и т.п.) (ст.131 ГК РФ).
При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2. ст.223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных статьями 301–304 ГК РФ.
Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться Федеральным законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (п.6 ст.131 ГК РФ).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3. ст.551 ГК РФ).
Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами купли-продажи земельного участка, на котором расположена недвижимость, и вещное право покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости от условий договора. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе права собственности на строение к покупателю автоматически переходит и право владения и пользования земельным участком, а право собственности на земельный участок – по соглашению сторон. Это правило распространяется и на недостроенные объекты (ст.552 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ).
Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.
При продаже дома, квартиры, обремененных ссудой или залогом, необходимо согласие покупателя на погашение ссуды, которая выдавалась под залог дома, квартиры. Если продается строение, принадлежащее одному лицу, то достаточно его волеизъявления для заключения договора. А при продаже недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, требуется согласие всех совершеннолетних участников такой собственности, а в отношении несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.
другие публикации >>
|
|
|
