Юрий Шпелев
      юрист
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3. ст.551 ГК РФ).
Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами купли-продажи земельного участка, на котором расположена недвижимость, и вещное право покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости от условий договора. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе права собственности на строение к покупателю автоматически переходит и право вла-дения и пользования земельным участком, а право собственности на земельный участок – по соглашению сторон. Это правило рас-пространяется и на недостроенные объекты (ст.552 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регист-рации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта реги-страции он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ).
Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.
При продаже дома, квартиры, обремененных ссудой или залогом, необходимо согласие покупателя на погашение ссуды, которая вы-давалась под залог дома, квартиры. Если продается строение, принадлежащее одному лицу, то достаточно его волеизъявления для заключения договора. А при продаже недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, требуется согласие всех совер-шеннолетних участников такой собственности, а в отношении несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.